我投資房地產有個心得：千萬不能動感情！說到底，單位再好再華麗也只是投資產品，當客觀因素告訴項目已沒升值空間，放售就是唯一選擇。而且，二手樓樓齡一長，升幅就追不上大市，轉售也變得困難，所以我多年來投資房地產時都喜歡將年期定在5至10年，看的就是這段時期的升值要素，太長遠、太空泛的發展計劃我都看不入眼。反面例子就是2006年號稱耗資千億美元的馬來西亞依斯干達經濟特區（Iskandar Development Region），它在我看來就是空中樓閣，計劃不合理，年期過長，比起發展更像一項面子工程。

疫情改變了全世界的消費模式和生活習慣，正如早前經常提及，這兩年間英國人對於居住空間的需求產生巨大變化，不少人渴求搬遷至較大的居所，炒熱了英國物業市場。而在世界的另一邊，日本的東京亦有類似的現象。

距離疫情爆發至今已有兩年，全世界旅遊業停擺，商業活動大幅減少，是人類近代最為艱難的兩年。正因為如此，各國在防疫方面都加大力度，希望能夠推出復甦旅遊的措施。亞洲國家如日本在疫情初期雖然面臨艱難的局面，但幸得反應及時，完善了一系列防疫措施以及催谷疫苗注射，現在已經可以再次掌握控制疫情的主導權，終於能夠大膽嘗試走出復甦經濟的第一步。

最近上網時見到有人介紹日本的二手樓盤，樓盤位於大阪的福島區，毗鄰梅田，單位大概250平方呎，在大阪公寓中算標準大小，而且露台對正淀川河，景色可謂一絕；加上單位剛進行裝修，樓價亦不高，各方面看起來無懈可擊。但「太美好的總是虛假」，後來我再翻查，原來該樓盤已有30多年歷史，換句話說大廈的防震指標早已落後，難以申請民宿牌照之餘，更重要是日本人愛新樓，這種樓齡超過30年的物業，在二手市場反應十分慘淡，升幅未能追上大市。影片裏，「精明」的移日港人有沒有提到這點？當然沒有！

舊時在海外物業這個行業工作，普遍應付的買家都是投資客，他們比較着重物業的價錢和升值空間，基本上遇到性價比高一點的，他們就很敢去投資，畢竟投資海外物業亦已經不是甚麼新鮮事，而且很多都意識到投資香港的物業性價比不高。不過，對比以前，現在的大環境已經很不一樣，不少外來因素都影響着投資者的動向，例如肺炎令到各國經濟動盪、移民政策出爐引起移民熱潮等。因此，考量的因素變多，投資者比起以往亦變得更審慎，尤其是不少人抱着移民的心態置業，自然格外小心。

如果你問我這一兩年買英國樓的客人和以往有甚麼分別，第一肯定是現在自住客比例比以往更高。過往投資客較喜歡買市中心的開放式或一房單位，取其易於出租的優勢；但由於現在自住客多是3至4人家庭，他們對空間的需求自然更大，所以洋房別墅的需求隨之而來。事實上，公司在這年和多個英國知名發展商合作，推出了不少洋房別墅項目，基本上把英國宜居地區走了個遍，每次到港開售時反應都十分熱烈，證明「House」確實對香港人具有很大魅力。